En el Perú, los contratos de arrendamiento de inmuebles están regidos por marcos legales que establecen mecanismos legales para proteger los derechos de propietarios e inquilinos. Si te encuentras en la situación de que tu inquilino no paga el alquiler, es importante actuar con conocimiento y seguir los pasos adecuados para recuperar la posesión del inmueble y cobrar la deuda.
1. Prevención: medidas para evitar el impago
- Selección cuidadosa del inquilino: Evalúa la capacidad de pago, verifica referencias laborales y solicita comprobación de ingresos.
- Contrato claro y detallado: Especifica las condiciones del arrendamiento, incluyendo monto de la renta, fecha de pago, responsabilidades y penalizaciones por incumplimiento.
- Exigencia de garantías: Solicita fianza o aval para cubrir posibles daños o impagos.
- Documentación completa: Registra por escrito acuerdos, pagos e incidencias durante el arrendamiento.
2. Reacciones ante el impago: mecanismos legales
2.1. Desalojo con cláusula de allanamiento futuro:
- Aplicabilidad: Solo si el contrato incluye dicha cláusula.
- Procedimiento: Presenta una demanda ante el Poder Judicial.
- Resolución: Si el inquilino no demuestra la vigencia del contrato o el pago, el juez ordena el desalojo en un plazo máximo de 15 días hábiles.
2.2. Desalojo ordinario:
- Aplicabilidad: Cuando no hay cláusula de allanamiento futuro.
- Procedimiento: Demanda judicial y proceso ordinario.
- Desventajas: Proceso más lento (dura en promedio tres años) por carga procesal y posibilidades de impugnaciones.
2.3. Desalojo express o notarial:
- Aplicabilidad: Requiere contrato escrito y Formulario Único de Arrendamiento (FUA) (con pago de impuesto a la renta).
- Ventajas: Proceso más rápido (ante notario) y con menos formalidades que el desalojo ordinario.
- Desventajas: Exige un alto nivel de formalidad y no es viable en todos los casos.
2.4. Otras medidas:
- Embargo de bienes: Si el inquilino debe varias rentas, el juez puede ordenar el desalojo y el embargo de sus bienes para saldar la deuda.
- Declaración de insolvencia: Si el inquilino no tiene bienes suficientes, puedes solicitar al Indecopi que lo declare insolvente.
3. Asesoría legal especializada:
- Recomendable: Un abogado especializado en arrendamientos puede:
- Evaluar tu caso y determinar la mejor estrategia legal.
- Guiarte en el proceso de desalojo o cobro de la deuda.
- Representarte legalmente en audiencias y procedimientos judiciales.
- Redactar la documentación necesaria y formular las demandas correspondientes.
4. Recomendaciones adicionales:
- Comunicación efectiva: Mantén una comunicación abierta con el inquilino, especialmente ante retrasos en el pago de la renta.
- Negociación: Explora alternativas de solución como planes de pago o acuerdos para evitar llegar a instancias legales.
- Evidencia documentada: Recopila pruebas que respalden tu caso, como recibos de pago, notificaciones de cobro y comunicaciones con el inquilino.
- Paciencia y perseverancia: Los procesos legales pueden tomar tiempo, ten paciencia y perseverancia para lograr una resolución favorable.
Recuerda: Prevenir el impago del alquiler es crucial para proteger tus intereses como propietario. Si te enfrentas a esta situación, actúa de manera legal, busca asesoría adecuada y recupera la posesión de tu inmueble y cobra la deuda pendiente.
